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年后小阳春,赶紧卖掉手上的房

时间:02-02 来源:最新资讯 访问次数:72

年后小阳春,赶紧卖掉手上的房

距离去年“920”政策只过了四个月,广州再次优化房产政策——推出“127”新政。“127”新政推出的时间,比市场预计的还慢了一周,说明市场对这轮楼市刺激抱有很大的期望。但楼主要说的,楼市调控的节奏才刚刚开始,年后将“不负众望”!这轮楼市调控源于这两个节点。第一,去年7月24日召开的ZZJ会议在谈及房地产市场时,首次明确提出,适应中国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势,适时调整优化房地产政策。8月开始,二三线城市开始降首付比例、降存量房贷利率、落实“认房不用认贷”、居民换购住房个税优惠、公共租赁住房税收优惠,一线城市动作幅度不大,对房产政策进行微调。9月20日,广州出台房产调控政策(即“920”政策),除中心四区、白云南部、南沙限购外,其它区放开限购;限购区购房社保或个税5年改2年;二手房增值税免征年限5年改2年。文章:谈谈广州“920”新政对各区的影响第二,今年1月26日,住建部召开城市房地产融资协调机制部署会,提出充分赋予城市房地产调控自主权,各城市可以因地制宜调整房地产政策。1月27日,广州成为住建部表态后首个调整房地产政策的一线城市(即“127”政策),在限购区域范围内,购买120㎡以上住房,不纳入限购范围,支持“租一买一”“卖一买一”。1月30日,上海优化住房限购政策,支持非本市户籍单身人士购房,苏州也开始全面取消限购。文章:广州放开限购,到底影响了谁?多方面政策虽然针对的是不同群体,更好满足刚性以及改善性住房需求,但目的都是为了刺激楼市,大戏还在后头。此轮楼市调控比2008年和2015年还要猛。2008年全球金融风暴来袭,整个市场都弥漫着恐慌的气息,房价平均跌幅40-50%,一时间房产成为烫手山芋。2008年政府4万亿元刺激经济,楼市再次成为发动机,楼价几乎翻倍上扬。2009年广州楼市成交量和成交金额均全面超越2007年,创出历史最高纪录。2014年中国楼市经历了一轮大规模的下跌,下跌幅度超过2008年,楼市库存高企。2015年开启了强力救市模式,降税、降息、去库存、加强旧改等,国家930政策再启“认贷不认房”。贷款最低首付比例为30%;贷款利率下限为基准利率0.7倍。2016年3月,实行在广州无房按首套房契税优惠政策。去库存让炒房致富流行起来,后面有了“房住不炒”新提法,但全国经历了一轮大规模的轮动上涨,直至2019年。2021年初开始,广州实施最严厉的楼市调控措施,土地实施最高溢价率限制,一手房实施备案价管制,二手房实施指导价,从土地到一手房,再到二手房,政府出台了一系列房产政策。随后,广州与全国城市一样,楼市下行,进入熊市。果然不出楼主所料,这些政策的出台,近三年来广州房价一路看跌。1998年6月我国取消福利分房,房地产时代正式开启。从25年楼市周期和供需结构来看,我国经历了四轮周期。第一轮周期:1998-2007年,中国楼市黄金时代;第二轮周期:2008-2013年,四万亿时代;第三轮周期:2014-2019年,去库存+房住不炒时代;第四轮周期:2020年至今,后疫情时代。近年来,广州房价下行,居民买房预期弱。根据国家统计局监测数据,2023年12月份,广州新房价格指数环比下跌1.0%,排在跌幅榜的第七位;二手住房价格指数环比下跌1.5%,排在跌幅榜的第四位。楼市去化压力大也是广州面临的困境。根据克而瑞的统计,2023年12月份,广州新房去化率只有18%,11月份只有26%,10月为21%,在热点城市中偏低,北京、上海均在50%左右。截至2023年12月份,广州新房去化周期为18.4个月,高于警戒线。这轮房价下跌及去化率低下,是25年来幅度最惨烈的一次。如今,我们正经历楼市第四轮历史周期,楼市下行基本到底,最大力度的救市已经到来。近三年来,房价不断下跌,这轮楼市调控就是让房价回调,最终达到价量齐升。去年以来的楼市放松政策,只是之前层层加码收紧楼市政策的松绑,等这些松绑政策全部出完了,接下来就是鼓励买房的政策,比如贷款利率7折、0首付、生小孩折扣买房等等。从2022年开始,楼主就准确预测到楼市调控将大力回调,而这一切也如楼主所预测的一样进行。2024年,是广州楼市调整最重要的一年,春节后将迎来第一个真正的小阳春。楼主在这里提供三点建议,供大家参考。第一点:刚需群体。当前广州房价的分水线是300万,利率下降对刚需来说可以适当加大杠杆。300万以下的房子以前在远郊,现在近郊也有了(中心区边缘),这些地方楼盘库存量大,竞争激烈,同质化严重。如果稍微加大300万以上的总价空间,可以往市中心靠,未来的流动性会大很多。第二点:改善群体。“卖一买一”是改善性购房者不二的选择,只有卖掉手里的才能置换。他们同样可以用到杠杆,但用不用足要看自己的实力。因为在中心区,天河海珠这些区域基本都是千万级的住宅,如果你卖了一套老破小,也难以支撑起一套千万级的首期,那贷款的压力就会大很多,这对一个改善家庭的来说没什么好处。第三点:二手房业主。由于楼市政策不断在松绑,广州的新房和二手房成交量将会加大,房价会有所回暖(别跟我说不会回暖,不回暖政策还会继续出,出到你回暖)。新政刚出,成效短时间内还不会呈现出来。如果你是置换群体,别等二手房价格上涨,因为二手房价格上涨,一手房早就涨上去了,而且去库存不去二手房。现在正是卖掉二手房的窗口期,最好在小阳春卖出。置换的,如何买入参考上面一、二点,但速度要快。因为政策一上来,房价自然就会上涨,2024年如不完成置换,明年就来不及了。楼市历史周期,不可置否。能听得进去的,就自己掂量吧,转发、点赞就是对楼主最大的支持!

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